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土地を相続した方必見!土地の評価方法・税金・節税方法のまとめ

資産の中でも大きな割合を占めることが多いのが土地です。相続財産のうち土地や家屋など、不動産が占める割合は6割になるそうです。そもそも土地の価格とはどのような方法で決められているのでしょうか。また、土地にはどのような税金がかかるのか、税金の負担を軽くするためにはどうしたら良いのでしょうか。

この記事では、相続に的を絞って、土地の評価額の定め方から、どのような節税方法があるのかまでをまとめました。

目次

土地にかかる税金の種類

土地の取得・所有・売却時には多種多額の税金がかかります。具体的には以下のような税金が発生します。

土地の取得時にかかる税金

登録免許税、不動産取得税、贈与税、印紙税

土地の相続時にかかる税金

登録免許税、相続税、不動産譲渡所得税、住民税、印紙税

土地の所有時にかかる税金

固定資産税、都市計画税

土地を貸した時にかかる税金

所得税・復興特別所得税、個人事業税、法人税・地方法人税、法人事業税・地方法人特別税、住民税

土地の売却時にかかる税金

所得税・復興特別所得税、法人税・地方法人税、法人事業税・地方法人特別税、住民税、印紙税

土地の評価の方法

土地の価格は「一物四価」と言われ、同一の土地に4つの評価額があります。
税金の種類ごとに基準となる評価方法は異なります。

土地の評価方法一覧と税金の対応表

種類 内容 評価割合
(売買取引時価を100とした場合)
主に使用する場面
売買取引時価(実勢価格) 実際の土地の売買取引で成立する価格 100% 所得税
公示価格 国土交通省による土地の価格
土地取引の指標となる
90% -
路線価 国税庁による土地の価格
全国の主要な市街地の道路が対象
70~80% 相続税
贈与税
固定資産税評価額 市町村(東京都23区内は都税事務所)が出す土地の価格
3年毎の1月1日時点における価格
60~70% 相続税
贈与税
固定資産税
不動産取得税

相続税に使用する評価方法

主に、路線価固定資産税評価額による計算が用いられます。

路線価が定められている地域の土地は、路線価を用いて計算します。
所有する土地が面している道路に定められている、その土地の1㎡当たりの価格(路線価)に、地積を乗じて土地の評価額を算出します。ただし地形や用途地域、周辺環境等に応じて、補正を行い評価額を算出します。

路線価を用いるときの計算式
正面路線価×奥行価格補正率×地積=評価額

路線価が定められていないときは「固定資産税評価額」を用いて計算します。

路線価の定められていない土地を評価する場合には、「固定資産税評価額」にその地域・地目ごとの倍率を乗じて土地の評価額を算定します。

固定資産税評価額を用いるときの計算式
固定資産税評価額×倍率=評価額

土地にかかる相続税の節税方法

1.土地の評価を適切に行う

基準となる土地の価格が下がれば税金の額は大幅に安くなります。

路線価や固定資産税評価額では、実際の土地の計測誤差や使用状況と異なることがあります。このため、例えば以下の条件を満たす場合には、評価額が減額されることがあります。以下の条件に当てはまるものがあるときは、不動産鑑定士に依頼し、適切な不動産鑑定評価が行われるようにすると良いでしょう。この際には、利用形態ごとに面積を出して、詳細な評価をしてもらうことをおすすめします。

土地の評価額が下がる条件

 土地の評価額が下がる条件

2.軽減措置の制度を利用する

税金には軽減措置の制度があります。土地の相続では条件を満たすことで、例えば以下のような制度を利用することができます。

小規模宅地の減額特例

被相続人が事業用・居住用に使用していた土地を、配偶者や同居している子供が相続する場合などに相続税を減額できます。適用条件は以下の通りです。

  • 事業用宅地(400㎡)・・・相続人が事業を継承する場合は80%減額となる。
  • 居住用宅地(平成27年1月1日より330㎡までの面積)・・・その後も住み続ける場合は80%減額となる。
  • 貸付用宅地(200㎡)・・・相続人が引継ぎ、賃貸アパート・賃貸マンションなどの事業を行う場合は50%減額となる。

相続税の取得費加算の特例

相続した土地を売却する場合に、不動産譲渡所得税を減額できます(土地の取得費に相続税額を加算できます)。適用条件は以下の通りです。

    • 相続税の申告期限の翌日以降3年を経過する日までに譲渡する。
    • 売却の対象となる土地を相続した人に相続税が発生している。

3.生前対策を行う

また、相続に備えた生前対策も有効です。

土地を活用し賃貸経営を行う

生前対策としては、例えば、アパート・マンションを建てて賃貸にする方法が挙げられます。

土地やその上に建っている建物を賃貸にすると「貸宅地」「貸家建付地」という扱いになり、土地の評価額が下がるため、相続税の節税につながります。

資金が足りない時には、土地を提供し建物は開発業者(デベロッパー)が建築費を負担する等価交換方式を利用できます。これにより、アパート・マンション経営は共同で行うことになりますが、デベロッパーの有する経営のノウハウの活用ができます。

おわりに

以上が土地を相続する場合の節税方法の例です。なお、相続税は、本来の申告期限から5年以内であれば、「更正の請求」を行って納税金額を訂正し、払いずぎた税金の還付を受けることもできます。すでに相続税申告をして納税した方でも、上記に心あたりがあれば、再度見直してると良いでしょう。自身での対応が難しい場合には、税理士などの専門家に相談してみても良いでしょう。

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