住宅ローン控除中の物件売買について。

住宅Ａから引越しして３年目の売却でしょうか？
そうであるなら、3,000万円の特別控除が受けられるでしょう。
引越し後の用途は問いません。
その場合、住宅Ｂのローン控除との選択になり、昨年のローン控除を自己否認することと、今年以降のローン控除が受けられなくなります。
有利な方を選べます。

　国税ＯＢ税理士です。税務署では、譲渡所得税や相続税贈与税の担当部署の管理職をしておりました。

　文章を読ませていただくとＡの物件は、住まなくなって４年が経過しているように読めますので、一度文章を整理させてください。そのうえで、居住用財産の譲渡所得の特例（３０００万円の特別控除）について説明を行いたいと思います。

①Ａ物件を住まなくなった日
②Ｂ物件の購入日及び住宅ローンの金額
③売却の契約を行おうと思っている日（今年中なのか来年１月以降なのか）
④売却予定金額（だいたいでいいですが）

　以上について、記載していただければお答えできます。

返事をさせて頂くこと、遅くなりましてすみません。お二人から 回答 頂いた事 驚いております。
まず、西野先生のおっしゃる事から〜
① 令和 元年 4/13 です。
② 令和 3年 9/2です。 金額は約 680万円(677万円)
③ 今年 令和４年 7/18
④ 約 2200万円 (2218万円) こんな感じとなります。

こんな お返事で 宜しいでしょうか？

それと、儲けたい…というよりは知識をつけたく…親が弱ってきており、やはり
両親の家の売却→老人ホーム代の捻出を考慮したい…そんな時の為に もし ご面倒でなければ

新たな質問 A 鎌田先生の おっしゃる「"住宅Ａから引越しして"３年目の売却」この条件が変わると
申告書B？の書く数字、どんな風に変わるのでしょうか？

B 税務署さんで お聞きした「元の家の値段が分かる書類」があったら
何の数字がどう変わって 今回の住宅ローン申告書B どんな風に数字が
変わるものでしょうか？

家の事が こんなに大変だとは 思いませんでした。 自分の子供にも もし こういう事があったら力に
なってやりたいです。 知識を つけたいと思っています。 お仕事に差し支えない範囲で お教え下さい。

　まず、居住用財産の譲渡（３０００万円の特別控除）の特例に関しては、住まなくなってから３年を経過する１２月３１日までに譲渡していますので、適用があります。

　譲渡所得の計算

売却額　 　―　（取得費　　＋　　譲渡費用）―特別控除＝譲渡所得金額
２２１８万円－（１１０．９万円＋７３万円）―２０３４．１万円＝０

取得費：買った時の値段。不明な時は、売却額の５％（例は５％で計算）
譲渡費用：仲介手数料など

　このように計算します。

　今回は、３０００万円控除を使うと、住宅ローン控除を使うことができません。（有利な方をどちらか選択）
　令和３年分の修正申告を行って、令和３年に還付してもらった税金を納めなおす必要があります。

　不動産の引き渡しは、本年中には終わりますよね。なので、勤務先の年末調整には、住宅ローン控除の提出はしないでください。

　来年の３月の確定申告の時期に令和４年分の確定申告が必要になります。

物件Ａの譲渡（売却のこと）に対して、所有期間中の値上がり利益があると、所得税住民税がかかります。
この計算では、収入－原価－経費－特別控除＝所得　という計算をします。
収入は売却額の2,200万円。
原価は昔買った値段です、なお、建物の値段は買ってから売るまでの期間の償却をした残りになります。
経費は、売るときに係った経費で仲介手数料や売買契約書の収入印紙代など。
特別控除には色々な種類がありますが、今回該当しそうなものは居住用の3,000万円です。
この計算で残りの金額が所得（譲渡所得）となり税金の対象です。
税金の計算は、給与や不動産などの他の所得と区別して行います。
このことを分離課税と呼んでいます。
譲渡所得の税率は、短期と長期で分かれます。
今年の譲渡では、取得したのが平成28年12月31日以前であれば長期となり、所得税と住民税で20.315％。
平成29年以後の取得は短期となり、39.63％の税率になります。

譲渡の所得金額の計算、つまり税金の計算では、先ほどの原価も重要です。
収入の2,200万円から原価（償却後）を差し引くわけですが、原価が不明の場合は収入の５％とすることができます。今回の場合には、110万円になります。
経費は仲介業者が介在していて仲介手数料があったとしたら、約79万円くらいかと思われます。

つぎに、居住用の3,000万円特別控除が最も重要です。
これに該当すると、原価や経費がいくらであろうとも収入金額が3,000万円の範囲内なので所得金額がゼロになり、課税されなくなるからです。
この控除は特例なので条件がありますので列挙してみます。
①所有者が住んでいたこと
②買主が他人であること（親戚でもＯＫな場合があります）
③住まなくなった場合は、住まなくなってから３年目の年末までに売却すること
④住まい専用であること（住まなくなる直前で判定）、一部が店舗や貸付など住まい以外の場合には床面積で按分して、住まいの部分を特定し、住まい以外の部分に対応する金額は特別控除の対象外になります
⑤３年に一度しか特例が受けられない、住まいを売却するのが初めてならＯＫ
⑥譲渡の翌年の確定申告で、特例を受ける申告をすること

長くなったので、いったん終了します。

続き。
物件Ａが3,000万円控除に該当するかどうかは、
①　建物の名義人が住んでいたかどうか
②　買主が親戚ではない（他人である）
③　３年目の年末までの売却でＯＫ
④　以前は住まい専用だったかどうか
⑤　過去３年内に特例を受けているかどうか
※蛇足ですが、売却までに建物を取り壊した場合には別途条件がありますが、今回は省略します。

これらに当てはまれば、3,000万円の控除が受けられます。
収入金額が3,000万円以内なのですが、原価や経費で細かく計算する必要が生じることがあります。
それは、国民健康保険に加入している場合。
お住いの市町村で異なりますが、特別控除をする前の金額で保険料を計算することがあります。ので、原価や経費を判明している金額で申告しないと損をすることになります。

次に、ローン控除と3,000万円控除の併用について。
ローン控除を受けている物件の譲渡について、3,000万円控除を受けることは併用できます。去年のローン控除を自己否認しなくても大丈夫です。
しかし、ローン控除がＢ物件で、Ａ物件の譲渡で3,000万円控除の今回のようなケースでは、併用できません。どちらか有利な方を選択。

ローン控除は、毎年の借入金残高に対して令和３年の入居だと１％の控除です。
10年間と13年間がありますが、仮に残高680万円の１％×10年だとすると、控除額合計は68万円。

3,000万円控除を受けないとすると、
2,200万円－110万円－79万円＝2,011万円、長期だとして20.315％で約408万円の納税額。
したがって、3,000万円の控除が断然有利です。
原価が不明で経費が79万円だと
2,200万円－110万円－79万円－2,011万円＝０　という金額で申告します。

この場合には、令和３年分のローン控除を自己否認して控除額を納税する必要があります。
なお、今年以降のローン控除は放棄します。

すみません…お二人とも 非常に お詳しい説明を頂きまして…
迷いましたが、鎌田先生を。 本当に お二人には感謝します…