不動産収入に対する経費について
一時的な転勤により、昨年購入した自宅マンションを賃貸に出します。借り手が見つかったので不動産収入が発生しますが、確定申告をする際、以下の内容も経費として計上できるのでしょうか。
・昨年マンションを購入した際に支払った一時金（初期費用）
・昨年支払った不動産取得税
また、固定資産税やローン金利部分などの経費は、不動産収入が発生した日から年末までの日割り計算で算出するのでしょうか。（例えば9月15日から借り手が入居し、毎月不動産収入が発生する場合）
それから、減価償却費も経費計上の対象になると理解していますが、こちらも日割り計算になりますでしょうか。また、求め方の計算式は以下で合っていますでしょうか。
※例えば、購入時は新築、現在築3年目、当初購入時の建物売買代金は5,000万円、鉄筋コンクリート造の場合。
耐用年数＝（法定耐用年数47年-経過年数3年）＋経過年数3年×20%
＝44.6年
⇒小数点切り捨てで44年
減価償却費＝建物5,000万÷44年
＝約113.6万円/年
⇒これを日割り計算して経費計上する？
税理士の回答
中西博明
居住用マンションを賃貸に出す場合、不動産所得の経費として認められるのは、
・クリーニング費用
・修繕費用
・固定資産税（賃貸後を日割り）
・マンションの管理費・修繕積立金
・減価償却費（賃貸後月割）
・住宅ローン利子部分
だと思います。
なお、昨年マンションを購入した際に支払った一時金（初期費用）と不動産取得税は取得費として減価償却費の対象となります。
また、減価償却費は記載のとおりでいいと思いますが、償却費は月数按分となります。
ご回答ありがとうございます。
2点追加で確認させてください。
1) 減価償却費が月数按分ということは、先の例のように9月15日から不動産収入が発生する場合は、当月も含み9,10,11,12月の4ヶ月分を計上する理解で問題ないでしょうか。
2) マンション購入一時金と不動産取得税が取得費として減価償却費の対象になるとのことですが、これは減価償却費の計算の仕方が変わるということでしょうか。
例えばマンション購入一時金が300万円、不動産取得税が1万円だった場合、減価償却費の金額が変わるということでしょうか。
申し訳ありませんがご教授いただけますと幸いです。
中西博明
①減価償却費として計算された金額に4／12します。
②マンション購入一時金の性格にもよりますが5,000万円以外に支払ったものであればそうなります。
なお、取得費になるものは次のサイトを参考にしてください。
https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/joto/3252.htm
ご回答ありがとうございます。
不動産売却時は取得費を計算する必要があると理解していますが、今回のように賃貸に出す際も取得費を求める必要があるということでしょうか？（取得費も経費にできるのかよくわかっておりません）
中西博明
不動産所得の計算において必要経費となる減価償却費の計算に欠かせないものです。
本投稿は、2020年09月12日 22時22分公開時点の情報です。 投稿内容については、ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用いただくようお願いいたします。
