贈与税がかからない借り換え金額を教えてください
住宅ローンの借り換えを予定しているものです。急いでいます。
A銀行への残高4850万
B銀行へは残高420万
残高合計5270万です。
A銀行は夫婦での連帯債務です。
B銀行は夫のみの債務です。
土地の名義は夫のみ
建物の名義は夫婦2人の名義で、持分は1/2同士です。
借り換えをペアで申し込む場合、
夫婦それぞれの借り入れ金額を決める際に、贈与税がかからないような借り入れ金額がわからず、管轄の税務署に聞きにいきました。
税務署な方たちも5、6名で、あれこれ話しあってました。
税務署の結論は
夫 : 妻=63.96% : 36.04%
=3520万 : 1750万
=およそ 2 : 1
借り換えに伴う手数料も
この2 : 1で追加してもらうと
贈与税がかからない110万以内ですよ、と言われました。
しかし、この比率がなぜこうなるのかが、理解できず、
また本当に大丈夫か、正解なのかが、とても心配になっております。
どうか、ご教授いただけますでしょうか？宜しくお願いいたします。
税理士の回答
こんにちは、税理士の石川です。
確実なことは申し上げられませんが、おそらくの税務署の算定根拠を述べさせて頂きます。
ご質問にあった前提事項に沿って考えると、おそらく次のように考えると思われます。
夫持ち分：（土地価格+建物価格半分）／（土地価格+建物価格の総額）
妻持ち分：建物価格半分／（土地価格+建物価格の総額）
※価格は不動産売買契約書を参考にします。
このように計算して、税務署の算定した数値になるかご確認ください。
上記算式は、不動産全体に対する各々の持分割合を算出しております。
つまり、この割合を超える借入負担をした場合は、負担してもらった方が贈与を受けたとみなされ、贈与税が課されます。
したがって、ご質問ではおよそ2：1の割合が夫婦の持分ということですので、3分の2を超える借入負担を夫がした場合は、その超える部分は妻への贈与となります。
なお、上記算式が税務署の算定した結果と乖離するようであれば、もう一度税務署に問い合わせをするか、税理士に相談へ行かれた方がよろしいかと思います。
よろしくお願い致します。
回答いただき、本当にありがとうございます。教えていただいた通りに計算してみたところ、だいたい同じ金額になりました。ホッとしました。お忙しい中、ご丁寧な対応を本当にありがとうございました。
本投稿は、2018年12月23日 00時36分公開時点の情報です。 投稿内容については、ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用いただくようお願いいたします。
