資本的支出と修繕費

①排水管や換気口などの工事代金200万円は修繕費にあたるのか

金額ではない。取り替える場合は修繕費ではないと考える。
②エアコンの設置費用は明らかに価値を高めることにあたるのか

取り合える場合には、修繕費ではないと考える。
③不動産業の場合の修繕費・資本的支出の見分け方はあるのか

特別ないと考える。

賃貸経営をされている方にとって一番悩ましいところではないか、と思います。ネット上でも、いろんな裁判例や事例紹介がされており、税理士でも判断に迷うことが多い箇所です。したがって、こういった判例や事例を読んだうえでの個人的な見解と断ったうえでご説明します。
　一番解釈に間違いがあるのが、耐久を増すもの＝「使用可能期間を延長させる」です。これは税法上「耐用年数を延長させる」と規定していません。通常、耐用年数よりも使用可能年数が長いのが通例で、例えば木造家屋であれば耐用年数は22年ですが、実際はメンテナンスを良くすれば40年以上持つわけです。だから、柱や壁といった主要部分の取替えや特殊な塗料などで明らかに建物自体の使用可能年数を延ばすものでなければ使用可能年数を延長するものではない、と言えます。
　次に明らかに価値を高めるものというのは、基準とするのは「今の状態」ではなく、本来その資産が「あるべき姿」で考えています。「今の状態」を基準とすればすべての修繕費が価値を高めるものとなってしまうからです。だから、壁の塗装工事なども原状回復費用として修繕費の取り扱いをしています。
　では実務ではどうするかですが、請求書等で工事名称や金額だけで判断するのではなく、現状はどうであったかの写真、そこにどういう工事をするのか見積り書等で工事内容や使用材質などを検討したうえで、判断しています。
　　①排水管や換気口などの工事代も、そういった流れの中で判断します。
　　②エアコンの設置は「価値を高めるもの」になります。ただ部屋ごとに設置されるものは、部屋ごとに10万円未満か判断して構わない、としています。
（参考）国税庁ホームページの質疑応答事例「ワンルームマンションのカーテンの取替費用」