不動産売買についての税金計算方法を知りたいです。
この事について、人に聞くのですが
人によって言うことが違うので、困っています。正確な考え方を知りたいです。
例 として。
家と土地があります。購入時 25年前 家2000万円 土地2000万円だったとします。
合わせて4000万円。 (コレを証明する正式な書類もあるとします。)
売却時 家は1000万円 土地は(相場が下落して)1000万円 だった、(とします。)
この場合A さんに お聞きすると
家も土地も 「どっちも買った時の値段から下がってるから、税金は出ないですね〜」
と 言います。(正式な書類をみると、値段ガタ落ち。価値 ないね！と。)
でも、Bさんは
「それは 違うよ！」
「土地は1000万円の損だから、その考えで良いけど、家は25年経っていて、家の償却が済んでしまっているから、価値は計算上0円。そこで1000万円の値段がついたのであれば、1000万円利益が出てるから、譲渡益は1000万円だよ〜」
「来年 すごい税金が来るね〜」
(例え話にしたかったので、木造の22年償却の作話です。償却率・不動産手数料だとかは、計算が苦手なので無視して下さい)
要は、家の償却をどう考えるか？お聞きしたいのですが、Bの考えだと、古い家は 日本全国必ず売れば利益確定されちゃうんじゃないか？と思ってしまうんです。
どんなふうに計算すると良いのでしょうか？(近々 そんな話になりそうで 専門家にお聞きしたいです。)
税理士の回答
中西博明
不動産譲渡所得は、「譲渡価額−取得費−譲渡費用」で計算します。
ご質問のケースで取得費は、土地2,000万円、建物2,000万円ですが、建物は居住期間は減価償却費（1,395万円）を差し引きますので、取得費は2,605万円になります。
したがって、譲渡所得は、2,000万円−2,605万円＝−605万円となりますので、所得税、住民税はかかりません。
中西先生…早速の回答 ありがとうございます。
今日 仕事が終わって ご助言を拝見し、電卓を叩きまくってみたのですが、
(以前 商売をしてたので…)なのか、償却年数が木造で22年や、33年がある？
なんだか、訳がわからず…
ご指摘に1395万円、コレがどんな計算で出てくるのか？だけ 最後にお聞かせ願えませんか？
中西博明
建物の減価償却費の計算は、2,000万円✖️90%✖️0.031✖️25年＝1,395万円
です。
こんな遅くに 早速 すいません！
先生、しつこいので、コレで最後に致します。
すいません、先生。一晩 考えておりました。
(理屈っぽくて、自分では 申告は 絵で書かないと理解できない性格でして)
以下、こんなイメージで宜しいでしょうか？
損益(PLでしたっけ？)のイメージで考えると
○不動産の売値〜譲渡所得費が(左側〜売上げのイメージ)
△右側(経費)に 不動産取得費(元値)と
家に住んでいた時の償却費
不動産売買手数料
これらが(乗って)来ます。
(僕の言い方なのですいません、伝わりにくいかもしれません)
なので、このイメージの左側(売上げ部)が こんな時代に相当 大きくないと
(右の)経費と見て良い金額が嵩んで、利益(右下の所得部分)が 出ないでしょ！
なので、税金は来ないんだよ！
(A) 譲渡所得を考える時というのは…
償却費を考える＝年数などを計算して、経費計算に計上して良いって事なんだよ！
(こんなイメージの理解で良いですか？)長くてすいません。
昔 商売をしていたので、申告書のイメージで考えないと理解出来ないんです…
僕のイメージの話の 全体部分と、
特に (A)の部分 この 2点 合っていますでしょうか？
なので、先生のお仕事場の様な一等地ではないと、
商売イメージの この作話…左側が大きくならないので、
右下の所得が出ない！
一晩考えた 僕のイメージです。
こんな感じ。合っていますでしょうか？ 本当にしつこくてすいません。
中西博明
イメージが湧かないのですが、一点だけ補足しますと、減価償却費は経費ではなく、取得費から自己が居住していた期間の減価分を差し引くのです。
事業所得の計算では減価償却費は必要経費ですが、譲渡所得の計算では経費ではなく、経費（取得費）から差し引く点で異なります。
お忙しい先生に しつこい質問を何回もしてしまって申し訳ありませんでした。理解ができました。ありがとうございました。
本投稿は、2022年10月24日 06時42分公開時点の情報です。 投稿内容については、ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用いただくようお願いいたします。
