不動産購入に伴う、資産計上方法について（購入費用・リフォーム費用）
不動産賃貸業を始めるにあたり、築40年の不動産購入をしてリフォームをして再生させて賃貸に貸し出しします。下記、2点の税務上の資産計上の方法を教えて頂けないでしょうか。
今回・今後リフォーム費用は融資を活用する予定でございまして、
出来るだけ黒字を見せて銀行評価は高く保つ計上に出来ればと考えております。
ーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーー
①購入した不動産の条件
ーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーー
購入費用：400万円
築年数：40年以上（耐用年数切れ）
|_土地：85平米
|_固定資産税評価額（土地6786,326円 / 1,158,582円）
|_路線価（路線価が1平米あたり、7万円）
ーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーー
▼上記に関してお聞きしたい事
1.上記不動産購入費用をどう資産計上したらいいでしょうか？
2.減価償却はこちらの耐用年数でも可能でしょうか？？（可能な場合年数も教えてください）
ーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーー
②リフォーム費
ーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーー
リフォーム費用:400万円
▼上記に関してお聞きしたい事
3.こちらのリフォーム費用は家を再生させる為のリフォームになるのですが、
減価償却は可能でしょうか？（可能な場合年数も教えてください）
ーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーー
何卒、よろしくお願い致します。
税理士の回答
畑中達司
１土地と建物を一緒に購入した場合、合理的方法で土地と建物に按分することになります。
その際、よく使われる方法が固定資産税評価額による按分です。
ご提示いただいている数字の場合であれば、
建物 1,158,582÷（土地6,786,326＋建物1,158,582）×4,000,000＝583,200円 を建物の取得価額とすることができます。
２減価償却について
リフォームは資本的支出になる可能性が大ですので、建物と一緒に減価償却します。
その際の耐用年数は、取得した中古家屋を賃貸する前にリフォームした場合、その中古資産の取得価額の50％を超えてリフォーム（400万円）しているので、簡便法は使えません（木造家屋の場合、耐用年数22年とすると簡便法による耐用年数は、4年になります。）
この場合、次のようにして見積もることができます（国税庁タックスアンサーによる）。
(583,200+4,000,000）÷｛（583,200÷4年）＋（4,000,000÷22年）｝＝ 13.9年 ⇒13年
つまり、4,583,200円を建物の取得価額として、13年の耐用年数で償却することができます。
３銀行融資について
銀行は、「債務償還年数」で評価するようです。
この債務償還年数は、借入金額÷（差引所得金額＋減価償却費）で算出します。つまり、上記のような計算をして減価償却費が多額になっても融資額には影響しないようです。
ご回答ありがとうございます。
上記、参考にさせて頂きます。
本投稿は、2023年05月10日 09時54分公開時点の情報です。 投稿内容については、ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用いただくようお願いいたします。
