税理士ドットコム - [住宅ローン控除]住宅購入、売却時の税金に関して - 2010年に取得されていますので長期譲渡所得に該当...
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住宅購入、売却時の税金に関して

 初めて相談させていただきます。自分は公務員をしております。
 今年秋くらいをめどに新しくマンションを購入予定です。うちには中3の子供がおり中学卒業と同時に現在居住している住宅を売却し引っ越す予定です。その際にどの程度の税金がかかるのか、また何かできる対策があるのかに関して相談させてください。
 現在居住住居:取得は2010年12月に1995年築の中古住宅を2790万円(土地代、住居代がそれぞれいくらかは不明です)で購入しました。2011年4月から居住を開始、2020年3月まで居住する予定で現状の不動産の相場からいえばほぼ価格的には同じくらいで売却ができそうです。現状ローン残高は1400万円程度、次の住宅購入前には一括で返済予定です。
 購入予定住居:取得は2019年11月、入居は2020年3月になる予定、購入価格は4800万円、当初はほぼ全額をローンにする予定です。
 購入予定住居は2021年の確定申告時からの住宅ローン減税の対象になるかと思いますが現在居住住居を売却した際にどの程度の税金がかかるか、また何か税金がお得になる制度があるかと思いまして質問させていただきました。
 ご回答よろしくお願い申し上げます。

税理士の回答

2010年に取得されていますので長期譲渡所得に該当します。
長期譲渡所得には所得税が15.315% 住民税が5%課税されます。

譲渡所得の計算は
住宅を売った金額から取得費(注1)と譲渡費用(注2)を差し引いて計算します。

(注1)取得費:住宅(土地・建物)の購入代金、購入手数料、
登録免許税、不動産取得税などが含まれます。
ただ、建物については、購入代金から減価償却費相当額を差し引いた金額となります。土地と建物の価格が不明とのことですので自力算定となります。

※詳しくはこちらをご参考にされてください。
https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/shinkoku/tebiki/2018/kisairei/joto/pdf/012.pdf

(注2)譲渡費用:住宅を売るために支払った仲介手数料、印紙税など

居住用財産の場合、上記の譲渡所得から3000万円の特別控除が適用されますが、新しい家について住宅ローン控除を受ける場合は併用ができません。
住宅ローン控除額と譲渡所得にかかる税金を「天秤にかけて」有利判定をし、どちらか一方を適用することとなります。

また、譲渡損失(譲渡所得のマイナス)になる場合でローンを組む場合、
給与などの他の所得と損益通算ができます。この場合、住宅ローン控除との併用となります。

本投稿は、2019年04月07日 14時32分公開時点の情報です。 投稿内容については、ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用いただくようお願いいたします。

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